EL MUNDO INMOBILIARIO EN INTERNET

El pasado 2 de abril tuvimos la suerte de asistir a las Jornadas sobre el mundo inmobiliario en internet, organizadas por el IE Alumni Real Estate Club y la Asociación de Antiguos Alumnos del Instituto de Empresa en Madrid.

En primer lugar nos gustaría agradecer al Instituto de Empresa todo el esfuerzo que realiza para que cada día puedan nacer más proyectos en torno a la red. Todos ellos nos facilitan la vida un poco más. Y por otra parte felicitar a los organizadores por lo bien que lo han hecho, a pesar de coincidir con el partido de futbol. Sin duda alguna con toda la afluencia de público que asistió quedó demostrado todo el interés que suscita el tema.

Las jornadas consistieron en tres ponencias de tres magníficos proyectos y bien diferenciados, estos son; misoficinas.com, idealista.com y addmeet.com, cada uno de ellos representado por uno de los principales dirigentes.

Por parte de misoficinas.com asistió Íñigo Gutiérrez, socio fundador y Director General, el cual explicó su punto de vista. Sostenía Íñigo que a través internet también se pueden comercializar oficinas. Un tipo de producto, que ha sido durante estos últimos años reacio a su comercialización a través de la red, casi todas las propuestas estaban dirigidas a ser comercializadas a través de consultorías que cobraban a éxito, ya que  el cliente tipo se resistía a pagar por anuncio. Poco a poco esto ha ido cambiando con magníficos resultados.

En el caso de Idealista.com asistió César Oteiza, Cofundador y Director de Operaciones, con un tono romántico recordó los inicios de idealista en el año 2001, fundado unos meses antes del crash de las punto.com. En aquellos momentos eran varios los portales inmobiliarios que intentaron abrirse un hueco, pero a día de hoy creo que ninguno está en una posición similar al portal que apostó por el minimalismo cómo su imagen de marca. Hoy por hoy, idealista.com lo constituyen 250 personas distribuidas entre España, Portugal e Italia.

En último lugar, pero no menos importante presentó su proyecto Íñigo Corres de Addmeet.com, portal inmobiliario que se dedica también a la comercialización de bienes inmobiliarios pero orientado al profesional. En este caso Íñigo destacó la importancia de la discreción, por una parte tanto de los que quieren comprar, cómo por otra de los que quieren vender. Una de las características de addmeet.com es el filtro que se hace tanto a las personas que dicen estar en posición compradora, como a la personas que dicen estar en posición vendedora. Es decir que pueden acreditar que pueden realizar la operación, que son dueños del bien inmueble o tienen una orden de venta, o por otra parte que cuentan con los medios financieros necesarios para la compra. Todo ello, con el fin de que su portal gane en seriedad y no dejar entrada a curiosos o personas sin intención de operar.

El debate lo ha moderado, muy bien por cierto, Francesco Chechile, miembro de la ejecutiva del Club y socio fundador de ELocalia.com. Cabe destacar la aportación de César Oteiza sobre el estado de las nuevas promociones de viviendas en obra nueva, compartió con todos los asistentes que le llama mucho la atención que está viendo nuevas promociones inmobiliarias que se venden en cuestión de meses, a diferencia de aquellas que llevan tiempo en el mercado y que son imposibles de vender. "Cuando un producto es nuevo y está en precio se vende", dijo.

Por último desde negociaflat.com queremos darle la más enhorabuena a los tres proyecto presentados.

COMPRAR O ALQUILAR Segunda Parte

En el anterior post comenzamos a analizar las ventajas e inconvenientes de comprar y alquilar vivienda, puesto que creemos que es una decisión importante en la vida de cada uno.

Particularmente hemos visto que la opción de compra se trata de una opción de largo plazo, sobre todo debido al sobrecoste de aproximadamente el 10 % del precio de la vivienda en gastos e impuestos que se debe incurrir, solo por el hecho de comprar. Sin embargo la opción de alquilar parece más razonable cuando se trata de una persona que necesita agilidad en cuanto a movilidad geográfica, tanto por razones de trabajo como por razones personales.

También hemos comentado que una forma razonable pero estrictamente económica de tomar la decisión sería comparando los intereses pagados al banco en el caso de que solicitáramos una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda con la mensualidad que pagamos por el alquiler de la vivienda donde queremos vivir.

Pero existe también otro punto de vista a tener en cuenta, y se trata de la vivienda en propiedad como depósito de valor. Cuando compramos una vivienda con una hipoteca tipo, aparte de la aportación inicial de normalmente del 20% del valor de la vivienda, tal y como hemos comentado en el post anterior, cada mes vamos devolviendo al banco una cantidad que hemos denominado como capital amortizado. Al final esta cantidad viene a ser como ese dinero que mensualmente vamos echando en una hucha y que al final de la hipoteca se traduce en una vivienda con un determinado valor. Ese dinero que hemos estado pagando mensualmente y que al final se traduce en una vivienda que si la vendiéramos equivaldría a toda nuestra cantidad ahorrada. En resumen al final esa cantidad la podremos considerar como “ahorro”.

Como hemos dicho en el post anterior, la opción de comprar vivienda es una opción que se debe contemplar fundamentalmente a largo plazo. Tanto es así que si en el momento de la jubilación ya hemos pagado la hipoteca, tendremos una mayor cantidad de recursos para el  resto de nuestros gastos. Y es que hay que tener en cuenta que España no se caracteriza por tener una pensiones significativamente altas, y si estamos un poco atentos a las noticias a las que se refiere esta cuestión, parece razonable pensar que en los próximos 20 ó 30 años no vayan a mejorar significativamente, entre otros casos por la situación de la pirámide de población y afortunadamente el alargamiento de la vida. Más bien podemos llegar a pensar que lejos de revalorizarse, sería probable que bajasen al menos en nivel adquisitivo. Con una vivienda en propiedad totalmente pagada, no tendremos que disponer de dinero de nuestra jubilación para el alojamiento más allá de los gastos de comunidad, IBI, y Tasa de Basuras a los que ya hemos hecho referencia y podremos disponer del dinero sobrante para actividades más agradables que pagar un alquiler.

Si decidiésemos vivir de alquiler, deberíamos de contemplar que en el momento de la jubilación tendremos unos ingresos menores por lo que antes de que se produzca esta situación, además de cada mensualidad pagada como alquiler de vivienda, sería prudente tener un plan de pensiones que pudiésemos utilizar para sufragar el alquiler cuando nuestros ingresos disminuyan, al menos para poder disfrutar de la misma calidad de vida que actualmente.

Existe además otra posibilidad más a la disyuntiva aquí planteada de comprar o alquilar que vamos a denominar del siguiente modo “vive donde quieras y compra donde puedas”. Se trata de una opción mixta, que consiste en vivir en la población o zona de una ciudad que más te guste y si no puedes comprar debido al elevado precio de la vivienda, te vas a vivir de alquiler a esta población o zona de la ciudad que te gusta y, por otra parte comprar una vivienda en una zona que, si bien no tiene porqué estar mal, no es tu sitio preferido, esa vivienda la pones de alquiler como caser@ y con la renta cobrada debería al menos llegarte para pagar la cuota hipotecaria del banco así como los otros gastos que la vivienda origine, y si comprarte a buen precio además de sufragar estos gastos debería quedarte una pequeña cantidad libre, para otras cosas como ayuda al alquiler de tu residencia. Se trata de una fórmula mixta, que aunque requiere un esfuerzo de gestión un poco mayor evidentemente ofrece otro tipo de ventajas.

Una vez analizado el caso particular de cada uno, y si al final te decides por la opción de compra, consideramos que www.negociflat.com es la fórmula ideal de plantear este opción a largo plazo, Negociaflat no te compromete a nada y sin embargo te permite alinear intereses con otras personal como tú, te ofrece mejores ventajas en precio, disponibilidad, o participación, por lo que no tienes que esperar más, REGÍSTRATE con tus datos básicos y cuando te enviemos tus claves agrúpate alrededor de una propuesta, o si no encuentras la mejor, envíanos un e-mail a negociaflat@negociaflat.com con tu lugar preferido para vivir. No esperes más todo son ventajas, si al final te echas atrás no pasa nada, no te compromete.

COMPRAR O ALQUILAR Primera Parte

A raíz de un artículo públicado en el diario económico cincodias.com, acerca de la las ventajas e inconvenientes de comprar o alquilar una vivienda, nos invitó a realizar nuestra reflexión particular desde la situación de la persona que tiene que tomar la decisión, por lo que hemos decidido compartir con todos vosotros nuestro punto de vista, si bien se nos hizo un poco extenso, decidimos publicarlo en dos partes para que se haga un poco amena su lectura.

Existe un momento en la vida de una persona en el que se plantea la emancipación, y es en ese momento cuando surge la pregunta ¿Comprar o alquilar? Esa es la cuestión. En este post, vamos a analizar desde nuestro punto de vista, las ventajas e inconvenientes de ambas opciones, si bien como hemos dicho para que no se haga muy largo lo vamos a desglosar en dos partes, una con los conceptos fundamentales y otra como reflexiones de segunda derivada, aunque antes de tomar cualquier decisión consideramos necesarios tener en cuenta todos los aspectos que la decisión requiere.

Desde nuestro punto de vista, la opción de comprar es una opción de largo plazo, entre otros motivos por los costes de transacción. Es decir, cuando se compra una vivienda además del precio de la misma, existe un sobre coste de aproximadamente un 10% en concepto de impuestos (IVA, ITP, AJD, etc.), legales (notaría, registro de la propiedad), financieros (constitución de una hipoteca, comisiones bancarias, tasación, gestoría). Este sobreprecio tiene el inconveniente que de ser necesario vender la vivienda en un breve espacio de tiempo, se hace necesario para la conservación del capital invertido venderla un 10% más caro, realidad que puede ser muy difícil debido a la situación de crisis que vivimos. Por lo tanto, una de las razones más importantes para elegir la opción de comprar es la visión a largo plazo.

En los casos de inestabilidad laboral o disposición geográfica tanto por motivos personales o profesionales, la opción más razonable sería la del alquiler. Todo dependerá de nuestras previsiones futuras.

Cuando decidimos la opción de alquilar pueden darse de dos formas, una temporal por razones mencionadas u otras cualesquiera o bien otra a largo plazo como opción de vida. En este último caso y desde el punto de vista económico, nos gustaría señalar lo siguiente.

Si financiáramos el 100% de la vivienda, por cada mensualidad pagaríamos una cantidad que se podría desglosar en dos conceptos. Uno, capital amortizado y dos, los intereses financieros. El capital amortizado es la cantidad de dinero que le devolvemos al banco y los intereses es lo que nos cuesta el dinero, o sea, así como la primera cantidad sería nuestra inversión en vivienda, la segunda se trataría de un gasto.

Si comparamos los intereses pagados mensualmente frente al pago mensual del alquiler, tendremos desde el punto de vista económico la decisión tomada, aunque si fuésemos muy puristas tendríamos que añadir a los intereses pagados la parte proporcional de aquellos gastos que no existen estando de alquiler y sin embargo existen cuando vivimos en nuestra propiedad como los Gastos de Comunidad, el IBI o las Tasas de Basuras, que normalmente las pagan los propietarios y no los inquilinos. La cantidad anual que suman estos gastos se dividen por 12 meses y se sumaría a los intereses para poder compararlo con el pago de la mensualidad del alquiler.

Estos son los puntos fundamentales para tomar una decisión correcta, pero hay otros que también deberíamos tener en cuenta, si bien por no alargarnos los analizaremos en el siguiente post, así que por hoy aquí lo dejamos, en el próximo continuaremos con el tema.

RECORDAMOS CÓMO FUNCIONA

OBJETIVO: En primer lugar recordar que el objetivo de www.negociaflat.com es formar grupos con intereses similares para comprar una vivienda nueva y sin construir en grupo, para de esta forma poder disfrutar de los enormes beneficios que tiene la formación de un colectivo antes de construir, dígase mejores precios (capacidad de negociación en suelo y construcción), elección de las cualidades de la vivienda (capacidad de participar en el proyecto y en sus calidades) y otras ventajas en las que ya hemos profundizado en posts anteriores.

Este objetivo hoy en día con internet es posible, incluso entre gente que ni se conoce, por lo que pasamos a proponer una forma muy sencilla de conseguirlo en cinco pasos:

1-. REGÍSTRATE GRATIS: Con tus datos básicos dinos dónde quieres vivir, cómo quieres que sea tu vivienda y cuánto estás dispuesto a pagar. Una vez enviado el registro te enviaremos tus contraseñas para que puedas acceder a tu perfil cuando quieras y modificar o borrar tus datos.

2-. FORMA TU COLECTIVO: Nosotros te proponemos nuevos barrios para construir tu casa a tu gusto. Invita a tus amigos para que tu proyecto salga adelante, cuanto más seamos mejor. Con las contraseñas que te hemos facilitado puedes agrúpate a una de las propuestas y si no te gusta ninguna envíanos la tuya a negociaflat@negociaflat.com

3-. UNA VEZ FORMADO EL COLECTIVO: Buscaremos la empresa más idónea que desarrolle tu proyecto, con la singularidad que tendrá que desarrollar el proyecto que el colectivo desea, llegando incluso a participar en el diseño, con sugerencias y objeciones. Será un modelo participativo, la personas escogen lo que quieren y no se le impone. Y las empresas tendrán que dar su mejor oferta, de ahí nuestro afán de garantizar nuestra independencia.

4-. COMPRA SOBRE PLANO: Tendrás prioridad en la compra de la vivienda del proyecto elaborado acorde a tus preferencias, siguiendo el orden de registro. Asimismo obtendrás plano individual, memoria de calidades y condiciones de financiación. No se trata de ninguna cooperativa, sino que si llegado el momento no te gusta podrás decidir abandonar el proyecto y no comprar.

5-. RECOGE TUS LLAVES: Contaremos con las mejores empresas y equipos que gestionen el proceso de construcción, pudiendo valorar  personalmente y en todo momento su trabajo hasta la entrega de llaves.

Y si después de esto todavía tienes alguna duda, envíanos un correo a negociaflat@negociaflat.com y te responderemos cuanto antes.

UN CASO REAL

Ante la extrañeza de montar una página web que pretende agrupar a personas que desean comprar una vivienda sin construir, creemos que tras el parón estival, es un buen momento para compartir con todos vosotros experiencias de etapas profesionales anteriores que pueden ser el germen de esta propuesta.

En el año 2009 en España era fácil encontrar estructuras o edificios de viviendas sin terminar, se trataban de promociones inmobiliarias iniciadas en el año 2007 con todo el optimismo de aquel momento, debido a los excelentes resultados que estaban obteniendo las empresas, fruto de las ventas efectuadas los años anteriores. La mayoría de estos proyectos inmobiliarios se habían iniciado en el año 2007, y estaban construidos sobre suelos comprados a precios astronómicos, con altas calidades y unos precios de construcción tan altos como  nunca se habían visto. Planeaba la creencia que los precios de las viviendas seguirían subiendo sin descanso, pero esta vez no fue así. En este mismo año el número de ventas cayó fuertemente, y paralelamente, los problemas de tesorería no tardaron en llegar a las empresas inmobiliarias, viéndose obligadas a parar las obras de construcción. Por esta razón, se hizo habitual ver en muchos barrios nuevos de las ciudades, varios edificios sin acabar o apenas en estructura.

Dentro de este escenario, la experiencia que queríamos compartir con vosotros es la de un colaborador nuestro que trabajaba en aquél momento en una de las principales promotoras del país, que acababa de ser  adquirida por un grupo mucho más pequeño y donde la tesorería tenía serias dificultades por aquel momento. La empresa contaba con un edificio de 66 viviendas, estando construido al 90% aproximadamente, las obras llevaban unos meses paradas.

En un determinado momento la empresa pensó en este edificio para aliviar su situación, la cuestión era que si se encontraban 66 compradores podría solicitar al banco la financiación necesaria para acabar las obras y de esta forma escriturar las viviendas a favor del comprador, pues es en este momento, cuando a la empresa promotora consigue los ingresos de la promoción, ya que el comprador no paga la totalidad de la vivienda hasta este momento, ya sea al contado o mediante financiación bancaria.

Siguiendo esta estrategia y apoyándose en una empresa externa, se comenzó a comercializar este edificio con la obra parada y condicionando el contrato de compraventa a reunir los 66 interesados. En resumen, se estaba elaborando una lista de interesados. Pero claro, para que fuese lo suficientemente atractivo como para reunir este número de compradores en un espacio de tiempo definido, era necesario que tuviese un gran interés, por ello se bajaron los precios un 38% sobre tarifa, ¡Casi un 40%! de descuento ¡por realizar la compra en grupo!

Finalmente se reunieron 52 personas, el banco accedió a conceder financiación, la obra se finalizó, las viviendas se entregaron y todos salieron ganando. La empresa consiguió la tesorería que necesitaba, el banco redujo el riesgo de financiación, y los compradores consiguieron un descuento de casi el 40%.

Por eso desde www.negociaflat.com, queremos hacer una lista por cada activo que propongáis, y ayudándonos de las nuevas tecnologías como Internet y las redes sociales consideramos que es más fácil conocer las personas con similares inquietudes, por esta misma razón, si estás pensando en comprar una vivienda a medio plazo no dudes en registrarte, es gratis, y puedes conseguir grandes ventajas tan solo por apuntarte en una lista.

Una vez que te registres te enviaremos un usuario y una contraseña y con ella podrás agruparte a los proyectos que quieras. Si no encuentras el que te guste, envíanos un e-mail y lo publicaremos.

Para los más curiosos que quieran saber cuál es el edificio que hemos comentado y dónde está. Nos vemos en las redes sociales.

CARTA ABIERTA

Querido amigo,

Aunque no nos conocemos, me gustaría compartir contigo algunas de nuestras inquietudes. Cómo bien sabes, a lo largo de estos últimos años hemos sufrido en España un boom inmobiliario cuyas consecuencias todavía estamos sufriendo, y aunque no es nuestra intención mirar hacia atrás con el fin de añorar, lamentar o culpar, sí que nos preocupa hacer una mirada reflexiva con el fin de extraer las lecciones necesarias para que no solamente no vuelva ocurrir, sino que además si sabemos qué es lo que hemos hecho mal, nos servirá de enorme ayuda para hacer las cosas mejor de ahora en adelante.

Negociaflat tiene una mirada hacia el futuro que le gustaría compartir contigo

Creemos que el futuro de nuestras ciudades pasa por el crecimiento orgánico según las necesidades de su población, por lo que le corresponde a sus ciudadanos decidir dónde y cómo quieren vivir y a qué coste. Solamente racionalizando de esta forma el consumo de suelo podremos hacer nuestras ciudades un poco más sostenibles. La idea de construir cuanto más mejor y en todas partes debe ser abandonada.

También creemos que los espacios de una vivienda forman parte de la intimidad de la persona que la habita, están impregnadas de la personalidad de su dueño y no debieran ser el mero resultado de una producción en masa propia de una era industrial tardía, como se ha estado haciendo durante estos últimos años. Cada persona tiene su propia personalidad y su hogar debe recogerla de alguna manera.

Por último, también el precio, después de quedarse patidifuso al observar la cantidad de dinero que se ha llegado a pagar por alguna vivienda, el futuro no puede ser otro que buscar las formas más eficientes de encarar el proceso inmobiliario para poder plantearse proyectos de la forma más económica posible sin renunciar a la calidad, razón por la cual planteamos la compra en grupo. Una modalidad donde no sólo se agrupan personas sino las sinergias de todos los agentes que intervienen en el proceso, haciendo el resultado mucho más económico.

Afortunadamente en esta era post-boom, internet está ya muy desarrollado como para poder afrontar el desafío de cambiar la forma de hacer ciertas cosas, y todo ello GRATIS sin poner un duro, pero en la que cada uno de nosotros tendremos que hacer ciertas cosas:

Cuatro cosas que hacer:

1. REGÍSTRATE, es Gratis, rápido y sencillo, no te llevará más de un minuto de tu tiempo, puedes hacerlo de forma cómoda en  http://www.negociaflat.com/es/registrate.zhtm y luego agrúpate en alguna de nuestras propuestas.

2. ENVÍANOS TU PROPUESTA, si no encuentras una propuesta que te guste, envíanos la tuya propia, indicándonos una zona o parcela con una foto si es posible a la dirección de correo negociaflat@negociaflat.com.

3. DALO A CONOCER, envía este post al menos a diez personas que le pueda interesar este tema, y pídeles que lo compartan con otras diez que les pueda interesar para que se registren. Utiliza tu agenda, tu Facebook o Twitter para conseguir hacer las cosas de forma distinta.

4. SÍGUENOS en Blogger, Twitter o Facebook, para conocer mejor cómo debe ser el proceso, síguenos mensualmente en este blog, en nuestro Facebook y Twitter, envíanos tus comentarios, sugerencias y dudas. Participa en los debates para construir entre todos una comunidad mejor, y no olvides un “me gusta” en Facebook.

Gracias por registrarte y por dar tus primeros pasos hacia una nueva forma de hacer las cosas. También por proponer tu proyecto invitando a otros conocidos a que te sigan o a agruparte a un proyecto interesante de otra persona como tú, de esta forma el futuro siempre será mejor.

AGRADECIMIENTOS Y RETOS

En primer lugar queríamos agradecer a todos los seguidores de este blog su atención, esperando que nuestras reflexiones resulten de utilidad y nuestra propuesta de su agrado.

Se trata de una doble satisfacción por nuestra parte, por una lado, el número de lectores supera ampliamente nuestras expectativas y por otro, durante el mes de mayo pasado hemos cumplido el hito propuesto de llegar a publicar nuestra web, www.negociaflat.com.

Respecto a la publicación de nuestra web, comentar que se trata de una propuesta a disposición del usuario, para un uso tan amplio como se le quiera dar, está a su voluntad. Su funcionamiento depende fundamentalmente de la existencia de personas que enciendan la mecha proponiendo un proyecto, (a falta de otras iniciativas, planteamos las más evidentes o comunes). Esta plataforma está pensada para que un usuario pueda plantear una parcela o un barrio de su agrado en cualquier lugar, motivo por el cual resulta imprescindible su colaboración enviándonos un correo a negociaflat@negociaflat.com. El éxito de la plataforma depende de vuestro interés, por lo tanto si tienes un lugar en mente donde te gustaría vivir, envíanos tu propuesta cuanto antes, y podrás saber de este modo si existen más personas como tú que puedan desencadenar el proyecto que tienes en mente.

Comentar por otra parte que durante estos últimos días hemos estado hablando con muchos de vosotros acerca de las primeras impresiones del sitio web, y uno de los comentarios más comunes era que no estaba suficientemente explicado las ventajas que ofrecía al usuario final, por lo que voy a dedicar el resto de este post a un breve resumen.

Este sitio web va dirigido a personas previsoras, que le guste planificar su futuro con antelación, por lo que tienen claro dónde quieren vivir, cuál será ese lugar y que desean la forma de poder acceder a él en las mejores condiciones.

DONDE es la elección con independencia de que haya actualmente oferta de vivienda o no en ese lugar. Si no la hay ellos mismos la pueden proponer.

CÓMO es la capacidad de “influencia” sobre un producto que todavía está sin construir, pudiendo opinar acerca de los proyectos cuando los proyectos estén en origen. Tipo de vivienda, tamaño, etc… siempre y cuando sea viable.

EN LAS MEJORES CONDICIONES significa que al estar los usuarios agrupados podrán negociar los precios como un conjunto, y no individualmente, me refiero a poder negociar una parcela entre varios obligando a bajar el precio al vendedor así como a contratar el edificio comparando precios antes de ser construido y no después, siendo más difícil que un promotor baje los precios cuando ya ha incurrido en su coste.

Evidentemente esta propuesta va dirigida a personas que saben lo que quieren, y que pueden esperar a obtener la mejor opción sin compromiso, por lo que si estás pensando en tener una vivienda en un lugar y con unas características en el futuro proponlo en negociaflat@negociaflat.com y si te gusta una propuesta publicada agrúpate sin más.

Una vez hecho estos comentarios, añadir que estamos a vuestra disposición tanto en los e-mails anteriores como en Facebook o Twitter para cualquier otro comentario.